ضريبة القيمة المضافة على العقارات في مصر

ضريبة القيمة المضافة على العقارات في مصر

الموقف الضريبي الكامل للاستثمار العقاري

يمثل النشاط العقاري في مصر أحد أكثر القطاعات حساسية من الناحية الضريبية، فهو يجمع بين معاملات معفاة بالكامل ومعاملات خاضعة للسعر العام، وبين نشاط بيع ونشاط مقاولات لكل منهما معاملة مختلفة تماماً. وقد شهد هذا الملف تحديداً تعديلات تشريعية مهمة خلال عام 2025 غيّرت قواعد كانت مستقرة منذ صدور قانون القيمة المضافة رقم 67 لسنة 2016. في هذا المقال نستعرض الموقف الحالي للاستثمار العقاري من ناحية ضريبة القيمة المضافة تحديداً، تمهيداً لمقال لاحق نتناول فيه ضريبة الدخل، ومقال ثالث نجمع فيه باقي الضرائب المرتبطة بالنشاط.

أولاً: هل العقارات السكنية تخضع لضريبة القيمة المضافة في مصر؟

لم يتعامل قانون القيمة المضافة رقم 67 لسنة 2016 مع العقار كسلعة عادية خاضعة للسعر العام تلقائياً، وإنما استثنى الوحدات السكنية من الضريبة بصريح النص، بهدف عدم تحميل المواطن عبئاً إضافياً عند شراء مسكنه. هذا الإعفاء يشمل البيع الأول والبيع اللاحق للوحدة السكنية على حد سواء، طالما ظل الاستخدام سكنياً. لكن هذا الإعفاء لا يمتد بالضرورة إلى العقار التجاري أو الإداري، ولا إلى مدخلات إنشاء العقار نفسه، وهنا يبدأ التعقيد الذي يحتاج المستثمر العقاري لفهمه قبل دخوله في أي مشروع.

ثانياً: ضريبة القيمة المضافة على العقار التجاري مقابل إعفاء الوحدات السكنية

• الوحدة السكنية: معفاة من ضريبة القيمة المضافة عند البيع بجميع مراحله، سواء تم الشراء من المطور مباشرة أو من مالك سابق. أما بيع أو تأجير الأراضي، فتخضع معاملته للأحكام الخاصة الواردة بالقانون بحسب طبيعة الأرض والتصرف، ولا ينسحب حكم إعفاء الوحدات السكنية عليها تلقائياً.

• الوحدة التجارية أو الإدارية (محل، عيادة، مكتب مستقل): تختلف معاملتها الضريبية بحسب طبيعة المعاملة والأحكام المنظمة لها والتعديلات التشريعية السارية، ولذلك يجب دراسة كل مشروع على حدة قبل تحديد المعالجة الضريبية، ولا يصح افتراض خضوع جميع حالات البيع للسعر العام 14%. وتجدر الإشارة إلى أن خدمات الصيانة والأمن والنظافة داخل الكمباوندات السكنية نفسها تخضع أيضاً للسعر العام، حتى لو كانت الوحدة السكنية ذاتها معفاة.

• الوحدات ذات الطابع التجاري داخل المولات والمراكز التجارية تحديداً: صدرت تعديلات محدودة في منتصف 2025 تُخضعها لمعاملة خاصة تختلف عن السعر العام المطبق على باقي العقار التجاري، وهي نقطة تستحق مراجعة دقيقة عند التعامل مع أي مشروع من هذا النوع، لأن الفروق بين النسب قد تكون مؤثرة على نموذج الربحية.

هذا التمييز بين السكني والتجاري يعد أحد العناصر المؤثرة في تحديد الموقف الضريبي، وقد يترتب عليه الالتزام بالتسجيل متى توافرت شروط التسجيل القانونية، وما إذا كان له حق خصم ضريبة المدخلات على تكلفة الإنشاء، وهي النقطة التالية

ثالثاً: ضريبة القيمة المضافة على مقاولات التشييد والبناء بعد إلغاء "ضريبة الجدول"

منذ 2016 وحتى منتصف 2025، كانت أعمال المقاولات والتشييد والبناء تخضع لمعاملة استثنائية تُعرف بـ"ضريبة الجدول" بنسبة 5% من قيمة كل مستخلص، وهي ضريبة قطعية غير قابلة للخصم مهما كانت تكلفة المدخلات الفعلية. هذا الوضع كان يخلق ازدواجاً ضريبياً فعلياً: يدفع المقاول ضريبة على مشترياته من مواد ومعدات دون أن يستردها، ثم تُفرض عليه ضريبة الجدول القطعية فوق ذلك على إجمالي قيمة العمل المنفذ.

بموجب التعديل الذي أقره مجلس النواب في يونيو 2025، أُلغيت ضريبة الجدول الخاصة بأعمال المقاولات والتشييد والبناء، وأصبحت هذه الأعمال خاضعة للسعر العام 14% أسوة بباقي الأنشطة، لكن مع فارق جوهري: أصبح للمقاول الحق في خصم ضريبة المدخلات، وفقاً للضوابط والشروط المقررة بالقانون ولائحته التنفيذية، التي سددها على المواد والخدمات المشتراة لتنفيذ المشروع. واستُثنيت من هذا التعديل أعمال إنشاء وصيانة دور العبادة فقط، التي ظلت خاضعة للسعر المخفض 5%.

الأثر العملي لهذا التعديل على المستثمر العقاري مباشر: تكلفة المقاولات لم تعد بالضرورة أعلى، لأن حق خصم المدخلات يعوّض جزءاً كبيراً من الفارق، خاصة أن نسبة كبيرة من تكلفة أي مشروع مقاولات تكون في الأساس مدخلات خاضعة للضريبة أصلاً. لكن على الجانب الآخر، أي عقد مقاولات كان سارياً وقت صدور التعديل يحتاج لمراجعة فعلية لتحديد أي جزء من الأعمال ينطبق عليه النظام القديم وأيها ينطبق عليه النظام الجديد، تجنباً لأي نزاع مع مصلحة الضرائب لاحقاً.

رابعاً: التسجيل الضريبي للمطور العقاري في ضريبة القيمة المضافة

كل من يمارس نشاطاً خاضعاً لضريبة القيمة المضافة، سواء كان مطوراً عقارياً يبيع وحدات تجارية أو مقاولاً ينفذ أعمال تشييد، مُلزم بالتسجيل لدى مصلحة الضرائب المصرية بمجرد تجاوز حجم أعماله السنوي حد التسجيل الإلزامي المقرر بالقانون. من يقتصر نشاطه على بيع وحدات سكنية معفاة فقط، فلا يلتزم بالتسجيل من حيث الأصل، ما لم تتوافر أسباب أخرى توجب التسجيل وفقاً للقانون. لكن كثيراً من المطورين يمارسون النشاطين معاً، سكنياً معفى وتجارياً خاضعاً، ضمن نفس المشروع، وهو ما يستوجب فصل المحاسبة الضريبية بين النشاطين بدقة، لا معاملتهما كوحدة واحدة.

خامساً: نقاط تحتاج انتباه المستثمر العقاري تحديداً

• الفصل الدقيق بين تكلفة الوحدات السكنية والتجارية داخل نفس المشروع محاسبياً، حتى لا يُحمَّل الجزء المعفى بضريبة لا يستحقها.

• مراجعة عقود المقاولات القائمة في ظل التعديل الجديد، وتحديد ما إذا كانت تحتاج إلحاقاً يوضح المعاملة الضريبية المطبقة على كل مستخلص.

• إدراج ضريبة القيمة المضافة كبند أساسي في دراسة الجدوى منذ البداية، لا كمفاجأة تظهر عند التسوية النهائية مع المقاول أو عند البيع للعميل.

خاتمة

التعديلات التي طرأت على معاملة قطاع المقاولات في 2025 ليست تفصيلاً تقنياً بعيداً عن قرار الاستثمار، بل هي عامل مباشر في حساب تكلفة أي مشروع عقاري جديد، وفي تسعير الوحدات التجارية بالذات. وفي المقال القادم من هذه السلسلة نستكمل الصورة من زاوية ضريبة الدخل، حيث تختلف المعاملة باختلاف الشكل القانوني للمستثمر وطبيعة العائد الذي يحققه من نشاطه العقاري.

تنويه مهني: يعرض هذا المقال المبادئ العامة للمعاملة الضريبية وفقاً للتشريعات السارية وقت النشر، وقد تختلف المعالجة الضريبية باختلاف ظروف كل حالة، لذلك يوصى بالحصول على استشارة متخصصة قبل اتخاذ أي قرار استثماري أو ضريبي.

إذا كنت مطوراً عقارياً أو مستثمراً وترغب في مراجعة الموقف الضريبي لمشروعك قبل التنفيذ، يسعدنا تقديم مراجعة ضريبية متخصصة تساعدك على تجنب المخاطر وتحقيق الامتثال الضريبي.